Mitä tulee huomioida tehtäessä kauppaa käytetystä asuinkiinteistöstä?

Myyjän vastuu on raskas

Kiinteistön myyjän vastuu ulottuu pitkälle sekä ajallisesti että asiallisesti. Maakaaren mukaan ostajalla on viisi vuotta aikaa ilmoittaa myyjälle laatuvirheestä tai muusta sopimusrikkomuksesta. Tämä määräaika lasketaan alkavaksi hallinnan luovutushetkestä, joka usein määritellään kiinteistön kauppakirjassa.

Viiden vuoden määräaika ei rinnastu millään tavoin takuuseen

Kiinteistön kaupoissa on jokseenkin yleistä, että ostaja pettyy kaupan kohdetta koskevissa odotuksissaan. Tämä henkilökohtainen pettymyksen kokemus ei kuitenkaan muodosta vielä kaupan virhettä. Kaupan kohteessa on virhe silloin, kun kaupan kohde ei vastaa sitä, mistä on osapuolten kesken sovittu. Kiinteistön on siten vastattava ominaisuuksiltaan sovittua, ja jos tämä edellytys ei täyty, voi ostajalla olla oikeus kohdistaa myyjään vaatimuksia virheen johdosta.

Ostajan oikeutta rajoittaa kuitenkin tältä osin edellytys siitä, että kiinteistön virheestä on tehtävä maakaaren edellyttämän sisältöinen virheilmoitus, joka on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai kun se olisi pitänyt havaita.

Kohtuullinen aika tarkoittaa oikeuskäytännön perusteella joitain kuukausia, mutta erityistapauksissa tästä voidaan poiketa. Selvää kuitenkin on, että virheilmoitus eli reklamaatio tulee tehdä mahdollisimman pian virheen havaitsemisesta.

Mitä reklamaation eli virheilmoituksen tulee sisältää ja mitä siltä osin tulee huomioida?

Pelkkä avoimeksi jäävä ilmoitus virheestä ei ole riittävä, vaan reklamaation tulee sisältää ilmoitus virheestä sekä siitä, mitä myyjältä vaaditaan tai tullaan myöhemmässä vaiheessa vaatimaan. Tältä osin riittää seuraamuslaji, eli hinnanalennus, kaupan purku ja/tai vahingonkorvaus.

Reklamaatio on ensiarvoisen tärkeää tehdä oikein, sillä väärin tehdyn reklamaation seurauksena ostaja menettää oikeutensa vaatia myyjältä korvausta asuinkiinteistön virheestä. Siten reklamaation laatimisessa on suositeltavaa käyttää asiantuntija-apua, jotta reklamaatio tulee tehdyksi oikealla tavalla.

Kiinteistön virhe ilmenee käytännössä usein silloin, kun kiinteistön ostaja alkaa tekemään erilaisia saneeraustöitä. Tällöin on monesti inhimillinen tarve alkaa korjaamaan virhettä ja reklamoida virheestä vasta myöhemmin. Tämä on harmillinen kompastuskivi, josta voi seurata oikeudenmenetyksiä. Kun virhe on havaittu, tulee kiinteistön myyjälle varata tilaisuus perehtyä virheeseen. Tässä vaiheessa virhe on syytä dokumentoida huolellisesti ja virheen laajuudesta riippuen kääntyä asiantuntijan puoleen virheen arvioimiseksi. Myyjän ei tarvitse perehtyä virheeseen, vaan pelkkä mahdollisuuden varaamisen siihen on pääsääntöisesti riittävää.

En tiennyt myymäni kiinteistön virheestä, vastaanko virheestä siitä huolimatta?

Myyjän vastuu ulottuu myös virheisiin, joista myyjä ei ole ollut tietoinen eikä hänen ole edes tullut olla virheestä tietoinen. Tällaista virhettä kutsutaan salaiseksi virheeksi.

Myyjää ostajan vaatimuksilta tällaisista virheistä suojaa kuitenkin virheeltä edellytettävä niin sanottu merkittävyyskynnys, jonka mukaan virheen on oltava merkittävä, jotta kyse olisi virheestä ylipäätään. Merkittävyyskynnyksen suuruus arvioidaan tapauskohtaisesti, mutta jonkinlaisena nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että virheen korjaamisesta aiheutuvien korjauskustannusten määrän tulisi olla yli 5% kauppahinnasta. Tätä voidaan kuitenkin pitää ainoastaan suuntaa-antavana suhdelukuna. Virheen merkittävyys on korostuneen tapauskohtaista.

Voiko kiinteistön virheestä sopia kauppakirjassa?

Kiinteistön kauppaa säätelevän maakaaren mukaan kiinteistön kaupassa vallitsee sopimusvapaus. Sopimusvapauden periaatteen mukaan osapuolet saavat vapaasti päättää, mitä sopivat ja millä ehdoin. Siten virheestä voidaan sopia kauppakirjassa, ja oikein laaditun kauppakirjan seurauksena myyjän virhevastuu rajoittuu.

Kiinteistön kaupassa sopimusvapaus ei kuitenkaan ole täysimittainen. Oikeuskäytännön perusteella ei ole toistaiseksi selvää, voiko myyjänä toimiva yksityishenkilö pätevästi ja täysimääräisesti rajoittaa vastuunsa salaisesta virheestä. Lähtökohta on kielteinen, mutta tältäkin osin arvio perustuu aina kokonaisarvioon.

Vastuunrajoitusehdon hyväksyttävyyttä puoltavia seikkoja ovat mm. osapuolten kokonaisvaltainen ymmärrys vastuunrajoitusehdon sisällöstä ja merkityksestä. Tässä piilee asian juju: kun osapuolet ovat asianmukaisesti panostaneet kaupan kohteen läpikäyntiin ja sopineet asianmukaisesti vastuun rajoittamisesta, ei asiasta tule riitaa, eikä virheen arviointi päädy tuomioistuimen arvioitavaksi, jolloin oikeuskäytäntöäkään ei synny. Siksi huolellisesti laadittu kauppakirja ja avoimuus myyjän ja ostajan välillä ovat avainasemassa, kun ennaltaehkäistään kiinteistön kaupasta aiheutuvia riitoja.

Vastuunrajoitusehtojen tehokas käyttö kiinteistön kaupassa edellyttää usein asiantuntemusta ja perehtyneisyyttä. Asianajajan huolellisesti laatiman kauppakirjan kustannus on häviävän pieni, kun kustannusta verrataan kiinteistökauppariidasta aiheutuviin kustannuksiin.

Mistä saan apua kiinteistön kauppaa koskevaan asiaan?

Avustan kiinteistön kauppaa koskevissa asioissa laaja-alaisesti aina kauppakirjan laatimisesta oikeudenkäynteihin. Ota yhteyttä, jos olet havainnut ostamassasi asuinkiinteistössä virheen, tai jos ostaja on ottanut yhteyttä sinuun ilmoittaen virheestä. Laadin myös kiinteistön kauppakirjoja, joissa voi käyttää erilaisia vastuunrajoitusehtoja.